Das Wichtigste in Kürze
- Mieter müssen Befall unverzüglich und am besten schriftlich melden. Wer schweigt, haftet für Folgeschäden.
- In der Regel beauftragt der Vermieter oder die Hausverwaltung die Bekämpfung, weil ein Befall selten an der Wohnungstür endet.
- Wer die Kosten am Ende trägt, hängt vom Einzelfall ab: bei baulichen Ursachen der Vermieter, bei eingeschlepptem oder selbst verursachtem Befall der Mieter. Regelmäßige Vorsorge ist als Betriebskosten umlegbar.
- Mieter dürfen nicht auf eigene Faust Gift auslegen oder Sprays in Gemeinschaftsräumen einsetzen, das kann den Befall im Haus verschlimmern.
Grundsatz: Melden, veranlassen, dokumentieren
Bei Schädlingen in Mietwohnungen scheitert die Bekämpfung häufiger an der Kommunikation als am Schädling. Der Mieter wartet, weil er Kosten fürchtet oder nicht weiß, an wen er sich wenden soll, der Vermieter erfährt es spät, die Tiere breiten sich im Haus aus. Das Mietrecht gibt eine klare Reihenfolge vor:
- Der Mieter meldet den Befall unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, sobald er ihn bemerkt.
- Der Vermieter oder die Hausverwaltung veranlasst in der Regel die Bekämpfung, weil ein Befall selten an der Wohnungstür endet.
- Beide dokumentieren: Meldung, Termine, Maßnahmen, Ergebnis.
Wer den Befall verursacht hat, ist eine nachgelagerte Frage, die die Bekämpfung nicht aufhalten darf; sie wird danach anhand der Ursache geklärt.
Pflichten des Mieters
- Anzeigepflicht. Nach § 536c BGB müssen Sie Mängel unverzüglich anzeigen. Verzögern Sie die Meldung, haften Sie für den Schaden, der dadurch entsteht, etwa wenn sich Schaben in die Nachbarwohnungen ausbreiten. Melden Sie schriftlich mit Datum und Fotos.
- Mitwirkung. Sie müssen dem Schädlingsbekämpfer nach Ankündigung Zutritt gewähren und Vorbereitungen treffen, die er nennt.
- Keine Eigenversuche, die schaden. Sprays in Gemeinschaftsräumen, Gift im Hof oder in Schächten und das Verstopfen von Abflüssen können den Befall verlagern und Sie schadensersatzpflichtig machen. Was Sie in der eigenen Wohnung gefahrlos tun können, steht in unseren Ratgebern zu Schaben in der Wohnung, Mäusen und Ameisen im Haus.
- Hygiene. Lebensmittel verschließen, Müll regelmäßig entsorgen, keine Fütterung von Tauben oder Wildtieren vom Balkon aus.
Was Vermieter und Hausverwaltung tun
- Beseitigung veranlassen. Schädlingsbefall gilt als Mangel der Mietsache. In der Regel beauftragt der Vermieter oder die Verwaltung einen Fachbetrieb, und zwar zeitnah. Bei Ratten oder Schaben besonders, weil sie Gesundheitsschädlinge sind und die Behörde die Bekämpfung anordnen kann.
- Ursachen beheben. Offene Kellerfenster, undichte Rohrdurchführungen, defekte Müllplätze und Kanalanschlüsse sind Sache des Eigentümers. Ohne diese Arbeiten kommt der Befall zurück, und die Kosten steigen.
- Das ganze Haus im Blick behalten. Bei Schaben oder Pharaoameisen reicht die Behandlung einer Wohnung selten. Die Hausverwaltung koordiniert die Termine und informiert die Mieter.
- Dokumentation aufbewahren. Für Betriebskostenabrechnung, Versicherung und im Streitfall.
Wer zahlt?
| Situation | Kosten trägt |
|---|---|
| Akuter Befall mit baulicher Ursache (undichte Rohre, offener Keller, Kanal) | Vermieter (Instandhaltung) |
| Befall vom Mieter verursacht oder eingeschleppt (Gebrauchtmöbel, Vermüllung, Tierhaltung) | Mieter, der Vermieter kann die Kosten zurückfordern |
| Ursache unklar | Einzelfall; meist bleibt es beim Vermieter, weil der Mangel am Gebäude liegt |
| Regelmäßige Vorsorge, Monitoring, jährliche Kontrolle | umlegbar als Betriebskosten, wenn im Mietvertrag vereinbart |
| Mieter beauftragt selbst nach Absprache oder erfolgloser Fristsetzung | Mieter zahlt die Rechnung, kann Erstattung verlangen |
| Mieter beauftragt ohne Absprache | Mieter, außer bei Gefahr im Verzug |
Die Kosten der Ungezieferbekämpfung stehen zwar in § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung, die Gerichte legen das aber eng aus: Umlegbar sind nur laufende, planmäßige Maßnahmen, zum Beispiel regelmäßiges Monitoring im Keller oder in Müllräumen. Die einmalige Bekämpfung eines Befalls ist Instandhaltung und bleibt beim Eigentümer.
Mietminderung: Möglich, aber mit Vorsicht
Bei erheblichem Befall kann die Miete gemindert sein. Gerichte haben in Einzelfällen Minderungen von wenigen Prozent bis zu deutlichen Anteilen anerkannt, abhängig von Schädlingsart, Dauer und Beeinträchtigung. Wer zu viel mindert, riskiert Zahlungsverzug und Kündigung. Unsere Empfehlung: Befall melden, Frist setzen, Bekämpfung abwarten, und wenn Sie mindern wollen, vorher Mieterverein oder Anwalt fragen. Wir sind Schädlingsbekämpfer, keine Rechtsberater, liefern Ihnen aber die Dokumentation, die Sie dafür brauchen.
Was der Fachbetrieb für beide Seiten leistet
Wir arbeiten regelmäßig für Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen im Ruhrgebiet und Rheinland und kennen die Abläufe: Terminabstimmung über die Verwaltung, Mieterinformation, Behandlung mehrerer Einheiten an einem Tag, Nachkontrollen und ein Bericht, der festhält, was gemacht wurde und welche baulichen Mängel wir gesehen haben. Für jeden Termin nennen wir einen Festpreis, abgerechnet per Rechnung an den Auftraggeber. Mehr dazu unter Schädlingsbekämpfung für die Immobilienwirtschaft und zu den Kosten im Ratgeber Was kostet ein Kammerjäger?.
Für Mieter gilt: Melden Sie den Befall zuerst Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung, viele arbeiten direkt mit uns. Wenn Sie selbst beauftragen, geht die Rechnung an Sie; klären Sie die Kostenfrage vorher. Am Telefon sagen wir Ihnen kostenlos, wie Sie vorgehen, und ob ein Termin überhaupt nötig ist. Wir sind in Bochum, Essen, Dortmund, Gelsenkirchen und ganz NRW unterwegs.
Rechtslage auf einen Blick
- •§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Schädlingsbefall ist ein Mangel.
- •§ 536c BGB: Zeigt sich ein Mangel, hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er das, kann er Schadensersatz schulden und verliert Rechte auf Minderung.
- •§ 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung: Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind Betriebskosten, allerdings nach Rechtsprechung nur bei laufenden, regelmäßigen Maßnahmen. Die einmalige Beseitigung eines akuten Befalls ist Instandhaltung und nicht umlegbar.
- •§ 536 BGB: Bei erheblichem Befall kann die Miete gemindert sein. Höhe und Voraussetzungen sind Einzelfallfragen, vor einer Minderung sollten Mieter rechtlichen Rat einholen.
- •Ratten und Schaben sind Gesundheitsschädlinge nach dem Infektionsschutzgesetz. Die Behörde kann dem Eigentümer eine Bekämpfung anordnen (§ 17 IfSG).
Keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zu Genehmigungen ist die zuständige Behörde Ihrer Stadt der richtige Ansprechpartner, wir helfen bei der Einordnung.
Häufige Fragen
Wie melde ich den Befall richtig?
Schriftlich, per E-Mail oder Brief, mit Datum, betroffenen Räumen, Art des Schädlings, Fotos und der Bitte um Beseitigung mit einer angemessenen Frist, meist eine Woche, bei Ratten oder starkem Befall kürzer. Bewahren Sie eine Kopie auf. Ein Anruf reicht als Nachweis nicht.
Darf ich selbst einen Kammerjäger beauftragen und die Rechnung abziehen?
Beauftragen können Sie uns jederzeit, dann geht die Rechnung an Sie. Ob der Vermieter die Kosten übernimmt, klären Sie am besten vorher mit ihm; am einfachsten ist es, wenn Vermieter oder Hausverwaltung den Auftrag selbst erteilen. Handeln Sie ohne Absprache, riskieren Sie, auf der Rechnung sitzen zu bleiben, außer bei Gefahr im Verzug, etwa Ratten in der Wohnung.
Der Vermieter sagt, ich sei schuld. Stimmt das?
Das hängt von der Ursache ab. Ratten aus der Kanalisation oder Mäuse, die im Winter durch eine undichte Kellerwand kommen, sind kein Verschulden des Mieters. Eingeschleppte Schaben in Gebrauchtmöbeln, Vorratsschädlinge aus Lebensmitteln, Vermüllung oder Tierhaltung ohne Erlaubnis können dagegen dem Mieter zugerechnet werden, dann kann der Vermieter die Kosten zurückfordern. Unsere Dokumentation hilft beiden Seiten, die Ursache einzuordnen.
Muss ich den Kammerjäger in die Wohnung lassen?
Ja, nach Ankündigung mit angemessener Frist müssen Sie Zutritt gewähren, weil die Bekämpfung sonst im ganzen Haus scheitert. Sie müssen auch mitwirken, etwa Schränke leerräumen oder Lebensmittel verschließen.
Quellen und Rechtsgrundlagen